澳大利亚的租金危机可以通过鼓励“普通澳大利亚人”进行更多投资来解决

总理 Albanese 和住房部长 Julie Collins 在他们提出的任何增加住房供应的提议中都拒绝这样做。 （许多人认为负借款和资本利得税应该足够激励。） 他们也没有通过上周五全国部长会议后宣布的一揽子措施来鼓励私人投资者。

他们通过提高 NHFIC 的责任上限，加强了 NHIC 向快速增长和备受推崇的社区住房部门提供贷款的能力，此举预计将创造另外 7,000 套负担得起的租金。

与此同时，他们承诺与州住房部长合作，增加住房供应和负担能力，并将租房者的权利置于“首要和中心”位置。 稍后会详细介绍。

全球机构对住房的投资正在飙升 – 称为多户型或建房出租。 根据 MSCI 的数据，到 2022 年，该行业吸引了 3290 亿美元（4930 亿美元）的机构交易，超过任何传统办公、零售或工业部门的投资。

以租赁方式建造已被证明在财务上是可行的； 通过频繁的租金审查来适应通货膨胀时期； 它可以勾选所有 ESG 框； 迎合需要更长时间与伴侣相处的年轻人和手头拮据的老年人； 它已经到了一个租得更多，拥有得更少的时代。

在澳大利亚，这些吸引力因供应紧缺、移民大量增加和租金急剧上涨而被放大。

Novus 的平方约为 30%，预计将为投资者提供“非常有吸引力”的 8% 至 9% 的十年未实现回报率。

对于关注租户权利的政府而言，按需建造可以为租户提供更安全的租期、更自由地分配他们的住所、没有宠物的麻烦以及专业的管理。

（建房出租可能会宠坏租户，柏林等市场对垄断机构所有权深恶痛绝。）

生产力委员会在审查去年 9 月发布的国家住房和无家可归者协议时认为，政府“不应试图改变规模”以支持机构投资。

但代表财产委员会准备的安永最近的一份报告认为，预扣税、折旧、商品和服务税、土地税和规划法规的变化可能会导致“在十年内移交多达 150,000 套公寓”时期”。

因此，阿尔巴尼亚政府将把 5 月 9 日之后开始的新租赁项目的折旧率提高到 4%，并将外国居民管理的投资基金的预扣税税率从 30% 降低到 15%——类似于其他项目的预扣税商业地产部门。- 2024 年 7 月 1 日之后，“有待进一步协商资格标准”。

这是一个开始。 从长远来看，如果出租建筑的价值增长到仅占住房市场的 5%，其价值将超过 4500 亿美元，远远超过该国办公楼的价值。

但如果按照绿党的提议通过限制租金来扼杀该行业，情况就不会如此。

出租建筑在世界其他地方面临租金上限。 全球房地产集团第一太平戴维斯去年表示，虽然租金限制了增长，但它们也可以“通过降低频繁租户流动的风险并提供更高的收入保障来帮助投资者”。

Aliro 的 Southon 承认租金上限对现有租户有利，但和我一样警告说，上限最终是“供应的长期消耗”。

虽然在租金以创纪录的速度上涨之际，租金上限很有吸引力，但它们也威胁到澳大利亚传统的和更大的租赁住房部门。

私人租赁市场并没有像许多评论家所说的那样破裂。

生产力委员会在其关于全国住房和无家可归公约的报告中发现，从 2000 年到 2020 年，负担能力总体上持平，租金主要与收入挂钩。

租金在 COVID 后上涨，因为供应停止增长，而需求猛增，原因是每家每户的居住人数减少，而且移民人数比以往任何时候都多。

Propertyology 的分析师、买家代理人和创始人西蒙·普莱斯利表示，租金危机已经持续了八年，因为投资融资的限制、随之而来的负补偿威胁、土地税增加以及对房东的其他要求，导致了“从 2017 年初开始，出租房的供应急剧而持续地下降。

“增加租金供应是最终结束该国 230 年历史上最大的住房短缺的唯一方法，”他说。

“增加租赁供应的唯一方法是鼓励普通澳大利亚人投资。但商业街的交易商没有补贴那些有能力提供更多出租房屋的人，而是继续惩罚供应商。”

关于眼前的租金危机，去年生产力委员会建议审查联邦租金援助的优先次序，以“提高其充足性和针对性”。

让我们看看这个每年已经花费超过 50 亿美元并且是最大的单一政府住房支出的计划，当财政部长 Jim Chalmers 下周削减预算时是否会被提及。