中国房地产危机无法承受投资损失

中国最大的投资公司之一中信信托的目标是在 2020 年筹集 17 亿美元用于房地产开发，并向投资者明确表示：没有比房地产更安全的中国投资了。

该信托是国有金融机构花旗集团的投资部门，被称为“中国的经济支柱”和“不可抗拒的价值投资”。 此次筹集的资金将用于主要开发商苏纳克中国控股有限公司的四个项目。

三年后，将资金投入花旗集团基金的投资者只收回了投资的一小部分。 由于财务困难或销售不佳，该基金的三个建设项目已被搁置或大幅推迟。 苏纳克已经违约，正在尝试重组债务。

花旗集团的破产为了解中国陷入困境的房地产行业所面临的更广泛问题提供了一个窗口。 最初的房地产泡沫破裂已经演变成一场全面的危机。 依赖房地产收入的地方政府预算已被打乱。 中国金融体系受到的冲击导致中国资本市场枯竭。

多年来，政府、金融机构和企业的联合力量压垮了中国的房地产行业，导致了无情的建设，使房地产成为经济中最大的部门。 但随着问题蔓延至整个经济，曾经推动经济增长的联系现在正在加深经济衰退。

本月，国有开发商华南城控股警告称，该公司缺乏资金来支付外债和投资者的利息。 同意重组 贷款以防止可能的违约。 以及大型房地产投资商 Hive Wealth Management， 说 它不得不以“经济低迷”为由推迟部分救援付款。

人们对投资领域的信心已经动摇。 11月，管理着1400亿美元资产的金融公司中植企业集团告诉投资者，该公司“严重资不抵债”。 中植财富管理部门7月份拖欠投资者付款，并表示资金缺口达360亿美元。

就中国中央政府而言，本月承诺“积极稳妥化解房地产风险”，帮助企业满足“合理融资需求”。 随着问题的加深，尚未为陷入困境的开发商提供救生索的北京，在超过 50 家公司自 2021 年起拖欠贷款后，似乎准备最终冒险一试。

香港经济研究公司东方资本董事总经理安德鲁·科利尔表示：“三年前，没有人会想到会有如此规模的债务。这真是令人震惊。”

投资者仍然看好房地产。

花旗集团等信托公司是中国影子银行体系的分支机构，向企业和富人出售投资产品。 他们面临公开披露有关其运营和集团治理信息的某些要求 3万亿美元 在资产中。

资产开发商依靠信托公司发放贷款并投资于监管机构认为对传统银行来说风险太大的业务。 这些信托将贷款转换为投资产品，然后出售给中国企业和富有的个人，确保获得丰厚的回报。

花旗信托成立君琨股权基金，筹集 17 亿美元供融创使用，市场受到提振。 随着房地产价格的上涨，苏纳克的计划继续推进，当房产出售时，投资者将在三年后收回资金和部分利润。 Junken 基金是花旗集团提供的数百支基金之一，其回报可能高于固定收益投资，但风险也更大。

尽管中信没有保证投资者能赚多少钱，但营销材料中包含了融创“类似项目”的图表，这些项目带来了两位数的回报。

至少这就是它应该工作的方式。

张赛琳表示，她在 2020 年将大部分积蓄（42 万美元）投资于该基金，因为中信信托是一个值得信赖的大品牌。 张女士说，中信的一位投资经理承诺她的本金和年回报率将超过7.5%。

“当时，我对房地产非常乐观，”居住在中国南方城市深圳的 38 岁张女士说。 “房价都在上涨。”

但从一开始，发展就面临挑战。 这些项目包括住宅和商业地产，分布在三个南方城市——成都、广东和绍兴——以及中国中部的西安。 与世界其他地区一样，中国也在与新冠病毒作斗争。 疫情限制导致施工延迟并影响了房地产销售。

中信信托在一份声明中表示，“坚决维护客户合法权益”，在化解房地产市场风险方面取得“一定进展”。 Junkan 拒绝就融资发表评论。

苏纳克没有回应置评请求。

政府对市场感到担忧。

该基金推出时，北京的政策制定者担心房地产泡沫和鲁莽的投机行为，制定了旨在遏制开发商过度借贷的新规定。 这给许多开发商带来了现金问题。 2022年5月，融创表示已拖欠债券偿还，并警告称将无法支付其他贷款。

花旗投资的影响是严重的。 花旗集团去年被迫停止成都项目的建设。

据《纽约时报》查阅的会议记录显示，花旗集团一名官员在 11 月的投资者会议上表示，其这样做是因为其研究表明，需求将在数月内保持低迷，而新冠疫情封锁令局势变得不可预测。 中信证券表示，担心销售收入无法覆盖建筑成本。

位于以黄酒闻名的沿海城市绍兴的一个住宅和商业混合地产项目，初期销售一直低迷。

中信集团一位官员在会议上表示，中信集团曾于一月份考虑出售该项目，但由于开发商退出而难以找到买家。 7月份销量大幅下滑后，中信集团表示决定寻找一家公司投资该项目，以帮助缓解财务负担。

在中国西南部的广西，苏纳克于 2020 年 5 月以约 2.45 亿美元的价格从市政府获得土地使用权后不久就开始建设。 但根据一份给投资者的管理报告，该项目因一系列停顿而陷入停滞，其中包括由于“一般合同融资问题”而在八月份中断了一个月。

张女士说，当中信投资于10月份到期时，她收到了约8万美元的付款，但她不知道这是投资的利息还是42万美元本金的一部分。

11 月，花旗集团召开电话会议安抚投资者，寻求对 10 月份拖欠付款的解释。 在会议上，一位公司官员表示希望这些计划能够保留一些价值，并且政府的最新政策会有所帮助——尽管目前还没有“明显的具体效果”。

“目前整个市场看起来不太好，”花旗官员承认，但他要求保持耐心。

“钱没有进来，所以当然每个人都会担心和愤怒——这很正常，”他说。 “不过别太生气了。”