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2023年你应该在哪里投资房地产?

在 invested 宇宙中,有时整个世界会从几个音符中爆炸,尽管重点始终是多样性。

2021-22 年最热门的房地产市场有两个共同主题:1) 大部分交易来自俄罗斯;2) 很大一部分交易以现金形式提供(这解释了豪宅市场的上涨)。 第三个被忽视的变量是,在所有情况下,国际买家的表现都优于居民(在某些情况下,当数据可用时高达 50%,从而使价值偏向奢侈品领域)。

无论市场在哪里赶上,随着利率在整个经济中发挥作用,需求都会收缩。 从加拿大到澳大利亚再到西雅图和劳德代尔堡,尽管物有所值的交易所占比例很高,但价格现在开始下降(比几个月前的峰值下降了 8-17%)。

急于发射

豪华封闭式社区的需求更高,在大多数情况下,开发商竞相推出新产品,只是为了满足价格阻力。 叙述现在已经转向中国的开放,随着中国经济随着封锁解除而重获动力,这可能会或可能不会导致新的外国购买浪潮。 (该分析忽略了一个事实,即在许多情况下,中国国内房地产的交易价格低于重置价值。)

与此同时,中位收入空间仍远低于大流行前的峰值,新合同的出价和二级市场的要价均有所下降。 事后需求收缩的迹象往往被卖家忽视,随着偿债水平继续上升,潜在买家选择在许多这些经常被评论的“热门”市场中保持观望。

在旧建筑中寻找价值

这对迪拜的投资者有何影响? 诱惑一直是关注 a) 新建筑和 b) 在热门市场上追逐更高的价格。 然而,重置价值一直是大多数市场评论中被忽视的变量。 利率上升带来的放缓正在给旧建筑带来下行压力(这使得购买这些资产更具吸引力,尽管相关成本上升)。

这反映在没有参与涨价的中等收入住宅小区的数据上。 在 Dubai Marina、JLT 和 JVC,同一开发商在同一社区开发的新旧建筑的价格差距已经扩大到 40% 以上,这还没有考虑 JLT 和 The Greens 的最新发布,只会进一步扩大它。

价格差距正在扩大

虽然新旧建筑之间一直存在价格不平衡,但在中等收入社区,平均差距在固定变量的 15% 到 20% 之间。 这一最新的扩张代表了一个套利机会,我们开始看到在某些领域(如 Greens、Marina 和 JVC)利用了这一机会。

在 Greens 和 JLT 等社区,随着最终用户(在某些情况下还有家族办公室)开始寻找更大的空间,活动有所增加。 买家表现出更复杂的能力来区分质量更好的旧建筑和损坏的建筑。 无论哪种方式,随着分手变得太大而无法忽视,需求开始上升。

在二级市场上,总是会面临获得与最初推出时相同的流动性的挑战。 特别是在一个由“郊区”效应主导和驱动的市场中。 但交易表明买家愿意承担这种风险。

在 2022 年创下历史新高后,分析师对今年价格稳定的看法有些一致。评论几乎带有高光感。 这可能是正确的,也可能不是正确的——这个论点似乎被其乏味的重复所背叛。 更重要的是,他们似乎忽略了明显的权衡:交易倾向于二级市场,因为投资者希望利用价格保持接近重置价值的社区和开发项目。

是时候反转弹跳来再次练习拉引力了。

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