香港的写字楼从未如此空旷

香港 – 香港的写字楼是世界上最昂贵的商业地产之一，但从未如此空置。

亿万富翁李嘉诚的标志性资产长江实业中心有 25% 的空置率，而他在街对面进行的最新项目，可欣赏维多利亚港一览无余的景色，已与一位租户签约。 商人李少奇的曲面玻璃，附近在建的恒基兆业大厦，租赁权只有30%。 租金和销售价格正在恶化。

随着越来越多的人在家工作，从纽约到悉尼的商业地产陷入困境，香港面临着一系列独特的挑战，这些挑战可能导致全球投资者和本地商业大亨都垂涎的市场长期低迷。

随着交易完成放缓以及中国加强对金融中心的控制，西方银行正在削减空间。 原本有望从衰退中复苏的中国企业，在经济不景气的情况下并没有像预期的那样占据那么大的空间。 一系列新建筑将增加供过于求的情况。

“我们在不久的将来看不到任何积极的驱动因素，”世邦魏理仕集团的 Eddie Kwok 说。 “价格跌势可能放缓，但反弹困难重重。”

在对 Covid-19 大流行进行多年镇压和北京采取严厉的安全措施导致家庭外流后，这座城市终于稳定下来，突显了办公室的低迷。 零售业蓬勃发展，餐厅客满，观众再次涌向跑马地马场。

但是，仍有 1300 万平方英尺的空置办公空间。

高力国际集团的数据显示，4 月份整体头等舱空置率约为 15%。 这是 2019 年的三倍，超过了曼哈顿的 12.5% 和竞争对手亚洲中心新加坡 4.6% 的水平。

与纽约或伦敦不同，香港房东不能指出在家工作可以解释大部分下降。

由于城市高效的地铁系统和小型公寓，香港人不太愿意在家中为笔记本电脑供电。 这座城市重新开始营业，3 月份的地铁客流量超过了 2019 年的水平，而纽约仍是大流行前数字的 65%。

相反，香港的房东开始失去他们最好的客户。

随着中美紧张局势加剧，中国商业环境恶化，华尔街银行正在缩减扩张计划。 许多专注于中国的银行家工作的香港正在为此付出代价，金融业占据了近 30% 的办公空间。

彭博社报道称，摩根士丹利在 2022 年裁员约 50 人后，正考虑裁掉其在亚太地区 7% 的投资银行员工。摩根大通已裁掉约 30 名亚洲投资银行家，其中包括驻香港的投资银行家。 德意志银行、渣打银行和法国巴黎银行等公司要么放弃办公空间，要么搬离中心以削减成本。 联邦快递将其亚太区总部迁至新加坡。

随着全球银行的撤离，即使在取消边境限制后，中国企业也没有足够快地填补空白。

根据世邦魏理仕的数据，虽然字节跳动和中石油等中国公司正在租用空间，但它们在第一季度仅占新租约的 11%，而 2017 年至 2019 年的平均这一比例为 15%。 在此期间，它也仅占商业地产购买量的 8%，低于大流行前的 19%。

与此同时，长江实业和恒基地产等开发商继续兴建更多摩天大楼。 世邦魏理仕估计，未来三年市场上将至少有 700 万平方英尺的一流空间。 郭先生表示，在 Covid-19 之前的年吸纳率仅为 180 万平方英尺，因此需要数年时间才能填补新的空白。

办公室的减少阻碍了交易和租金。 根据 MSCI Real Assets 的数据，第一季度后台交易数量几乎是五年平均水平的一半，降幅大于美国。

与此同时，3 月份优质写字楼价格较 2018 年的峰值下跌 26%，租金较四年前下降 29%。 虽然这对世界上入住成本仍然最高的市场的租房者来说是个好消息，但对房东来说却是一个打击，他们中的许多人已经支付了高价来建设目前正在进行的项目。

为了与时俱进，现为施罗德投资所有的香港私募股权公司 Pamfleet 在 2 月份以 3.5 亿港元（6040 万新元）的价格出售了九龙的一座商业建筑，与 2015 年支付的价格相同，Big低于 6 亿港元的要价。