物流地产：中国跨境电商企业推动大湾区需求和投资前景

仲量联行华南区研究主管西尔维娅·郑表示，湾区的物流地产“克服了阻力”增加了新供应。她补充说，华南地区的空置率仅为个位数，而其他城市的空置率为两位数。

尽管新增土地空前涌入1200万平方米，空置率上升21.8%，但2023年中国整体净吸纳量同比增长44%，达到722万平方米，是继2021年峰值之后的第二高。。据国际房地产咨询公司世邦魏理仕称，这一报价。

部分得益于电商公司的强劲需求，对于普洛斯中国控股、ESR集团和华平投资等机构投资者来说，物流仓库是商业地产类别中最有价值的资产之一。即使存在市场逆风，该领域也被视为低风险选择。

上个月，全球最大的房地产资产管理公司之一ESR集团在广州市郑城区购买了126,000平方米的土地，用于开发供应链枢纽。

”[Cross-border e-commerce platforms] “他们在全球扩张中利用了大湾区‘一体化’链条的优势——从生产到采购和出口，”曾说。

“你可以看到他们都选择大湾区作为重点 [cross-border] 中国的网络……与我们“全球工厂”的独特战略和“小批量、短周期”模式密切相关。

全球工厂概念指的是湾区的制造业集群，超过5万家工厂位于香港自由港附近，让他们既能享受快速的交通运输，又能享受有吸引力的劳动力成本。

曾说，一旦这些公司推出，订单量将吸收该地区几乎所有的新仓库空间。

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根据 CBRE 编制的数据，Temu、Shein、Aliexpress 和 TikTok Shop 的商品总价值在 2023 年实现了五年来最快的增长，每家公司至少增长了 100 亿美元。

世邦魏理仕表示，跨境电商公司在2023年还租赁了近350万平方米的新物流空间，比2022年增加了五倍。并补充说，到目前为止，他们已预租了约150万平方米的仓库今年。

“佛山和广州的需求正变得更加活跃，”世邦魏理仕华南区工业和物流咨询与交易服务主管韦伦邓表示。他举例说，该电商巨头第一季度在广州租用了一个13.7万平方米的仓库。该公司的名称并未透露，但中国媒体报道称其为 Timo。

邓补充说，佛山在建的五个项目中有四个已经预租。

对空间的永不满足的需求源于所谓的全面管理模式，由 Timo 首创并被其他公司广泛采用，平台公司负责定价、仓储、物流、销售和收入。世邦魏理仕表示，这种模式需要拥有充足空间的高质量仓库，不仅可以存储货物，还可以包装和配送包裹。

同时，“半管理”模式让经验丰富、拥有自己仓库或有能力自行送货的商家负责售后运营和物流，也增加了这些卖家对仓库空间的需求。

例如，阿里巴巴集团旗下两家子公司速卖通和菜鸟物流在推出这一模式后，1月份库存量同比增长了600%。

以 Sam Shih 为首的世邦魏理仕分析师在一份报告中表示，展望未来，2024 年中国物流仓储市场将“转向”供需平衡时代。该咨询公司预计，到2024年，中国物流仓库净吸纳量将达到约750万平方米，使总空置率降至20%。