这是整个澳大利亚的首要问题，尤其是在人口增长创纪录的主要城市，寻找负担得起的居住地。
无论是租房还是买房，在全国大部分地区找到一个可以称之为家的地方从未如此昂贵（至少在名义上）。
经过几十年主要旨在分配公共资金以允许人们支付更多费用的政策（例如首次购房者补助和租金援助）之后，人们的注意力终于转向了其他解决方案。
新时尚是“临比主义”——面对那些想要在任意时间冻结城市核心的邻避者，“是的，在我的后院”。
YIMBY 运动已有近十年的历史 它要求地方开始通过建造更多房屋来满足潜在居民的需求，而不仅仅是当前居民的需求，即使这是以牺牲已经居住在那里的人的便利设施为代价的。
各国政府正在迎头赶上，新南威尔士州最近的一些改变即将生效，绕过主要火车站和城市中心 400 米范围内的当地规划和遗产控制。
尽管新标题很吸引人，但建设而不是退出的想法并不新鲜。
我在 2011 年为 ABC 撰写的这篇文章中写到了城市密度增加的好处和邻避主义的危险——这是否让我不知不觉地介绍了邻避主义运动？
尽管早在本文发表之前，许多城市经济学家（例如我的名誉导师弗兰克·史迪威）和规划师就已经就城市扩张的财务、环境和社会成本撰写了大量文章。
因此，YIMBY主义的基本原则并不新鲜，只是其名字朗朗上口，以及其旗帜下活动团体的激增。 但现在这个问题比2011年更紧迫吗？
CoreLogic 的一些新数据阐明了这个问题。
毫无疑问，我们的城市在过去二十年里已经急剧变得更加密集，远远早于 YIMBY 的需求。
墨尔本引领澳大利亚人口密集化
在全国范围内，与 2003 年相比，我们的首都在同样数量的土地上挤占的居民数量增加了 40%。
相比之下，同期人口增长了 35%。
因此，尽管在 Covid-19 期间有短暂的人口外流到这些地区，但我们所有的人口增长，甚至还有一些，都流向了我们的大城市。
但这并不意味着城市没有扩张。
例如，悉尼的统计边界包括蓝山和中央海岸，这解释了为什么它的人口密度低于墨尔本或阿德莱德，尽管其公寓比例是澳大利亚所有城市中最高的——相比之下，住房比例略低于 40%墨尔本 33.4%。
（尽管这种扩展也变得越来越密集，但…… 悉尼新建住宅楼的平均面积下降了约五分之一 到 2021 年为止的十年。）
美国广播公司新闻：约翰·冈恩
）
从 CoreLogic 对 ABS 统计数据的分析可以清楚地看出，悉尼和墨尔本在密集生活方面遥遥领先于澳大利亚，这一点并不令人意外。
必须达到榜单第27位，布里斯班的毅力谷才能打破两大城市在人口稠密地区的统治地位。
过去20年最大的变化发生在悉尼和墨尔本之间。
2003年，CoreLogic表示，澳大利亚16个人口最稠密的地区都在悉尼境内，前20名中只有一个位于悉尼以外，即墨尔本中央商务区的东侧。
到 2023 年，悉尼仍占据前 20 个城市中的 13 个，而墨尔本现在占据了 7 个城市，其中包括前两个城市——墨尔本中央商务区北侧和东南银行。
过去 20 年来，墨尔本的人口密度增加了 45%。
同一时期，悉尼的人口密度仅增加了 31%。
您可以清楚地看到该图表中的巨大变化，并且可以合理地认为，这就是近年来墨尔本房价平均涨幅比悉尼更为温和的原因之一。
澳大利亚人口最稠密的地区是墨尔本中央商务区的北端，该地区的居住人数是2003年的七倍多。
这并不是说悉尼没有出现过类似的令人惊叹的开发项目，前奥运村附近的场地，例如曾是工业区的罗兹 (Rhodes)，从几乎没有居民发展到超过 12,000 人，而泽特兰 (Zetland) 内陆地区的公寓也出现了繁荣悉尼的。 南方的人口密度增加了九倍。
但是，从上图可以看出，悉尼增加人口密度的最大障碍之一是，许多内城区一开始就人口稠密。
以帕兹角 (Potts Point)、萨里山 (Surrey Hills) 和我常去的达令赫斯特 (Darlinghurst) 为例。 十年前，它们都位于人口最稠密的10个地区，但它们的人口略有下降，并被新的大型开发项目所取代。
YIMBY 人可能会辩称，这些地区现有居民和遗产保护的反发展压力导致其人口停滞不前。
从某种程度上来说，毫无疑问这是事实。
但是，抛开监管障碍不谈，开发商需要更长的时间、更昂贵的成本来购买一栋现有的业主公寓楼，将其拆除，然后用一座足够大的新建筑取代它，以支付成本并赚取利润。
在较小程度上，这同样适用于与多个联排别墅的业主谈判以获得足够的土地用于一组单元。
购买旧工业用地并将其改造成高层建筑要经济得多，而且这样做的另一个好处是不会有少数现有居民反对该计划。
即使在这样的地点并且没有官僚主义的拖延，建造一栋高层公寓也需要大量的时间和金钱。
“供应优先的策略不太可能带来更便宜的住房。”
这就是最极端 YIMBY 支持者所提出论点的缺陷。
这种形式的因比主义要求采取全面的供应方应对措施，这种应对措施受到传统经济社会各部门的青睐，这些部门认为需求是理所当然的，因此随着价格上涨，增加生产是唯一的解决方案。
这一想法得到了联邦政府在未来五年内建造 120 万套新房的雄心壮志以及新南威尔士州政府的定向发展规划超越等旨在促进实现这一目标的州政策的支持。
但就住房而言，如果需求不受控制地扩大，无论是通过人口的高增长还是鼓励现有居民增加消费的政策，供应就永远无法持续。
澳新银行首席经济学家理查德·耶津加 (Richard Yetzinga) 表示 这一经验表明，仅仅依靠新房建设和不断增加的人口密度来解决住房负担能力挑战是“缓慢而复杂的”，并且“不太可能及时影响供需平衡”。
“供应优先的住房负担能力策略不太可能导致住房更便宜，”他写道。
“新建筑的成本对于这一战略至关重要，因为新建筑的边际价格必然与现有住房的价格挂钩。
“如果现有住房比新住房便宜（考虑到一些消费者偏好），新建筑开工将会枯竭。
“要么新的供应不会持续，要么现有的房价将会上涨。无论哪种方式，负担能力挑战都不太可能得到有意义的解决。”
新住房开发的成本和数量很大程度上受到利率、信贷可用性、熟练劳动力和材料成本等因素的影响。
Yetsinga 解释说：“随着新建筑数量的增加，新住房的成本也会上升，因此住房可能会遭受规模不经济的影响。”
这是我们在冠状病毒刺激期间看到的一种现象，超低利率和莫里森政府对房屋建筑商的支持带来的需求激增与供应链瓶颈相冲突，导致建筑成本出现有记录以来最大增幅，增幅超过20%。每年。 年度的。
尽管债务成本更高，但这些更高的成本最终将导致现有房价更高，这有什么奇怪的吗？
正如 Yetsenga 指出的那样，澳大利亚拥有约 1100 万套住房，可供 2600 万人居住，即每个家庭不到 2.4 人，这并不表明住房人口的实际空间严重短缺。
然而，一系列政策相互作用，鼓励澳大利亚人对住房进行过度投资，并阻止他们在适当的时候通过缩小住房面积来释放资本（和闲置房间）。
这些因素包括家庭住宅免税、完全排除在各种资产测试之外（特别是养老金），以及阻碍房产交易的印花税。
用土地税（包括对业主自用房产征收的土地税）取代印花税，将通过向黄金地段的大型未开发街区的人们收取费用，进一步鼓励土地的有效利用。
这并不是说在好地段建造更多房屋并将潜在居民的需求与当前需求放在一起并不是有用的目标，随着时间的推移，这些目标将提高负担能力。
但正如澳新银行 (ANZ Bank) 的理查德·耶津加 (Richard Yetzinga) 所说：“管理需求和减少住房错配的实际干预措施可能比单纯的供应更有希望。”
不幸的是，此类政策并没有得到资金雄厚的房地产开发商游说团体的同样支持。
“社交媒體傳播者。學生。讀者。麻煩製造者。典型的性格內向。”
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