杰辛达·阿德恩 (Jacinda Ardern) 降低了新西兰的负利率。 新政府恢复了它

新西兰正在接受新政府的管理，房地产投资者将受益于总理克里斯托弗·卢克森 (Christopher Luxon) 的一项重大税收改革。

直到 2021 年，投资者都享受着与澳大利亚备受争议的负展期政策类似的税收优惠，尽管没有那么慷慨。

房东可以全额索取抵押投资房产支付的任何利息，作为租金收入的扣除，这意味着他们可以减少税负。

但杰辛达·阿德恩政府对投资性房地产的征税方式做出了一些重大改变，其中之一包括逐步取消业主索取利息作为扣除额的能力。

这一变化并不适用于新建筑，因为政府当时表示希望“降低投资者对现有住宅物业的兴趣”。

这样做的目的是让投资者远离首次购房者可能有机会购买的房产，同时让他们对建造他们迫切需要的新房保持兴趣。

三年后，阿德恩领导下发生的变化发生了逆转。

明年这个时候，现有或新建房产的业主将再次能够申请 100% 的利息支出作为税收减免。

那么，阿德恩的改变是否有机会影响房地产市场？澳大利亚可以从这次经验中学到什么？

房价到底怎么了？

阿德恩政府在2017年上台时承诺解决新西兰日益恶化的住房危机。

但到了 2021 年，Covid-19 大流行带来了另一场危机，当新西兰退出撤资策略时，房价已升至创纪录水平。

新西兰储备银行的数据显示，全年平均房价上涨了 27.2%。

当时的政府 它带来了一系列的变化，包括取消现有住宅物业业主索取利息作为税收减免的能力。

2022年初，房价开始下降，投资者持有的市场份额也开始下降，而首次购房者的数量却在增加。

但许多专家警告说，当市场的主导力量很可能是利率的方向时，很难将这种变化归因于任何一项政策。

2021 年 3 月 27 日，房东失去了索取投资房产全额利息的能力，但就在三周前，官方利率开始上升。

Infometrics首席经济学家布拉德·奥尔森(Brad Olsen)表示，有一些迹象表明，取消房东通过索取利息来节省税款的能力会产生影响。

他说：“在宣布实施利息扣除等措施后，你会看到向投资者提供的新抵押贷款承诺水平出现了更大的下降。”

“此前，我们看到有 20% 至 25% 的新抵押贷款承诺价值流向了投资者。从 2021 年 4 月起，这一比例下降至不到 20%，并一直保持在较低水平。

“与此同时，我们看到首次购房者人数有所增加。这是因为，取消回扣后，对于那些考虑租用额外房产的人来说，财务上的可持续性就无法维持。”

至于新西兰房东可以通过折扣节省多少钱，奥尔森举了一个例子。 它使用当前利率。

他说：“假设目前的租金收益率，拥有中等价位房屋的投资者必须每周投入 466 新西兰元的现金流来支持该房屋。”

“即使有了扣除——当你可以用你的税单抵消利息支付时——这些房地产投资者仍然需要每周支付 375 新西兰元来支持他们的投资。

“因此，就现金流而言，无论是否有折扣，这些高利率仍然相当有限。”

对租金有影响吗？

当新西兰新政府宣布恢复全额利息扣除时，这被描述为租房者的胜利。

“房东和租客都将得到帮助。政府恢复利息扣除将缓解租金压力并简化税法，”财政部助理部长戴维·西摩(David Seymour)在一份声明中表示。

这当然是支持负面刺激的常见论据之一——其理论是，通过刺激投资者，将会增加供应并降低租金。

研究新西兰房地产市场的经济学家马修·马尔特曼表示，阿德恩领导下的变化是“租金方面的重大政策变化”。

他说：“人们有一种承认——承认——政府试图做的是以牺牲租金负担能力为代价来提高住房拥有率的住房负担能力。”

马尔特曼表示，由于利息扣除仍在逐步取消，因此很难知道该政策将对租金产生多大影响。

“过去几年新西兰的租金有所上涨，尤其是奥克兰以外的地区，”他说。

“租户们感到震惊， [the Coalition believes] 取消利息扣除将使租金变得更糟。

“不幸的是，我们没有某种好的、干净的实验来测试所有这些说法的有效性。”

Core Logic 首席经济学家凯尔文·戴维森 (Kelvin Davidson) 表示，“租金供应可能会比原本应有的水平略低”，但还有其他因素在起作用。

他说：“很容易说投资者没有购买那么多房产，因此由于利息折扣，租赁库存没有达到应有的水平，因此租金上涨了。”

“很容易这么说，这也是其中的一部分，但我们也出现了净移民热潮。

“这与利息扣除无关，这给房地产需求带来了很大压力。”

团队跨越战壕

无论是阿德恩时代的政策还是最近的变化，新西兰业主的征税方式都存在一些关键差异。

房东的税收设置逐年变得更加严格，但他们也不对资本利得承担任何全面责任。

主要显着差异是：

• 利息扣除区分现有房产和新建房产
• 仅针对租金收入进行围栏税减免
• 资本利得不征收综合税

惠灵顿维多利亚大学税务教授Lisa Marriott解释了“围栏”的概念。

“在大多数地方，如果你有损失，你可以用你的其他收入来抵消。因此，如果你有出租房产以及工资和工资，你可以用你的工资和工资来抵消出租房产的损失，”她说。

这就是被动储蓄允许澳大利亚房地产投资者做的事情，也是它引起争议的原因。

“我们不能再在这里这样做了，”马里奥特博士说。

“损失被包含在你的房地产投资组合中或对冲，”她说。

因此，如果投资者在房产上遭受损失，他只能针对租金收入申请利息扣除，而不能针对他可能从工资中赚取的其他收入申请利息扣除。