一年多前，我描述了李曼李曼的中国恒大时刻。 此后的一年，中国房屋建筑业经历了无情的崩盘：库存、销售和开工。
从一开始就很明显，这最终会成为银行系统的一个问题。 那个时候到了。
银行业问题的性质现在是最值得注意的特征。 就像摧毁雷曼兄弟的美国房地产市场大崩盘一样，购房者正处于结束导致经济流失十年的系统的风口浪尖。
他们也这样做。 在美国，它被称为“Jingle Mail”。 破产或负担过重的抵押贷款持有人通过邮件向贷方发送钥匙的过程。
通常中文版比较集体：
越来越多的中国购房者拒绝支付抵押贷款，因为他们购买的房产在房地产行业流动性紧缩的情况下仍未完工。
截至7月12日，湖北、河南、山东、江西、江苏、湖南、陕西等100多个房地产项目的购房者发布数据称，他们因购买的房产被遗弃而拒绝支付抵押贷款。据《21世纪经济报道》报道，不完整。
据财新网报道，其中30多家位于中国中部的河南省，许多位于湖南和湖北省。
买家表示，由于开发商面临流动性困难，项目建设已暂停，这意味着房屋交付将被延迟，迫使他们采取措施保护自己的合法权益。
涉案房地产项目开发商包括中国恒大集团、新力控股、绿地控股、融创中国、康桥集团、鑫源集团、四川澜光发展有限公司、正商集团、美家地产集团等。
例如，时代中国房地产开发公司在中国中部湖北省省会武汉市开发的一个项目的购房者在 7 月 7 日的一份联合声明中表示，他们已多次尝试联系开发商并保护他们的合法权益，但未能取得任何进展 此问题仍悬而未决。
声明中写道：“如果在 8 月 1 日之前不能恢复建设，我们都将停止支付抵押贷款。”
他们指出，因延迟交付而拒绝支付抵押贷款反映了相关银行缺乏有效的财务监管，特别是对预售资金，这些资金可能被挪用于支付房地产开发商的债务或提供运营资金。
买家在联合声明中指控银行在涉案物业主体结构完工前发放按揭贷款，违反相关规定； 将资金从抵押贷款转移到不受监管的账户； 不保证预售退货等的安全性。
大多数中国房地产开发商严重依赖预售收益来确保其现金流，国家已经出台了收益使用规定，以确保房地产建设和送货上门。
早在2003年，中国就出台了相关规定，规定“房屋主体结构竣工后，方可向购房者发放按揭贷款”和“挪用按揭贷款资金用于房屋建设以外的用途时，向银行退款义务。
根据 2010 年通过的规则，所有预售收入必须存入托管账户，监管机构负责确保预售资金用于建造房产。
易居中国研究总监严跃进表示：“相关项目的预售收入流向不明确，对资金的监管不足，这在一定程度上意味着银行必须承担责任。”研发机构。。
值得注意的是，今年 2 月，据报道，中国正在起草国家规定，以促进房地产开发商从仍存放在托管账户中的销售资金中获取资金，以缓解该行业严重的现金紧缩。
4月，执政的共产党最高决策机构中国政治局表示支持地方政府调整房地产政策以稳定房地产市场的举措，并首次承诺改善对房地产开发商的监管。 售前退货。
此前数据显示，根据房地产咨询公司CRIC中国的数据，截至2021年底，中国24个主要城市的延迟交付占销售区域总数的10%。
根据CRIC的数据，在最悲观的情况下，延迟交付将占全国总量的5%至10%，估计全国潜在的抵押贷款违约规模为3600亿元至7300亿元。
这将是 2021 年第一季度该国所有未偿还抵押贷款的 0.9-1.9% 的违约率。
结果出现。 中国开发商的债务已被冻结一年。 但现在轮到银行了 转动：
据杰富瑞（Jefferies）称，虽然尚不清楚有多少购房者不还款，但拖欠项目约占中国抵押贷款余额的 1%。 秦说，如果每个买家都违约，将导致不良贷款增加 3880 亿元人民币（580 亿美元）。
一些主要的中资银行赶到 回复 周四交易时段，沪深300银行指数下跌3.3%。 国有的中国农业银行表示，它持有 6.6 亿元人民币的未完工房屋逾期贷款，而其规模较小的竞争对手兴业银行表示，有 16 亿元人民币的抵押贷款受到影响，其中 3.84 亿元人民币已违约。 中国最大的抵押贷款机构中国建设银行表示，整体风险是可控的，因为其对延迟项目的敞口很小。
杰富瑞的陈说，中国决策者在处理这个问题时面临两难境地。 另一方面，放宽贷款规则有利于等待完成房产的购房者可能会鼓励更多的拖欠。 另一方面，社会稳定仍然是政府的重中之重。 避免给市场和银行带来冲击波的更深层次的房地产危机是今年共产党全国代表大会之前的政治当务之急。
任何收紧抵押贷款的举措都将对本已疲弱的房屋销售构成进一步压力，因为潜在买家会回避更高的借贷成本和批准更长的贷款。 由于 Covid 案件的死灰复燃和潜在的限制，销售前景（有人说最近已经触底）也在减少。
…说野村控股公司。 拒绝支付抵押贷款的原因是中国普遍存在先卖房再建房的做法。 随着开发商财务问题的加剧，对项目完成的信心已经减弱。
“我们特别关注购房者流动对抵押贷款支付的财务影响，”以鲁婷为首的野村经济学家在周三的一份报告中写道。 “中国的房地产低迷在冲击离岸高收益美元债券市场后，最终可能会对内部金融机构产生负面影响。”
卢估计，中国开发商在 2013 年至 2020 年间仅交出了他们之前售出的房屋的约 60%，而那些年中国的抵押贷款增加了 26.3 万亿元。 广发证券预计，省内可能影响房贷规模达2万亿元。
就像之前的垃圾邮件一样，预计罢工的增长。 当前设置中没有针对此问题的策略修复。 通过限制开发商影响力引发大修正的“三条红线”政策，让购房者和建筑商之间的交易对手的信心受到打击。 解决此问题的唯一方法是删除该策略。
但这是习近平在新中国愿景中的标志性改革。 而且就算倒过来，谁会相信一年后不会再次实施呢？
摩根士丹利总结得很好。 当心“非线性”：
在之前已售出但停滞不前的项目中，抵押贷款拖欠率正在增加。
我们估计有 1.88 亿平方米（170 万套）处于危险之中。 我们预计将敦促地方政府帮助完成该项目，但国家火箭筒的解决方案在短期内仍然困难重重。 非线性是观察的关键。
发生了什么：据彭博社报道，中国数十个城市越来越多的购房者没有支付抵押贷款。 这是因为由于开发商之间的流动性压力，他们购买的公寓的建设面临长期停工。
重点是什么？ 鉴于严格的贷款标准和历史上较低的违约率，抵押贷款被广泛认为是一种优质资产，但尽管迄今为止银行业在持续低迷的房地产行业中相对较好地隔离了，但最近的发展表明它可能无法幸免，特别是如果低迷继续恶化。
“风险”抵押贷款的范围是多少？ 根据我们的房地产团队（链接），目前，有风险的抵押贷款约占未偿余额的 2%。 对社会稳定的影响可能很大，因为可能有 170 万个家庭受到影响。
主要的下行风险是什么？ 非线性突破：购房者信心从低起点进一步走弱，导致楼市进一步恶化。 这可能会迫使更多开发商，甚至是当今相对强大的开发商，搁置未完成的项目，进一步加剧不利因素。 与此同时，房价可能会继续下跌，加剧下滑趋势。
此外，鉴于部门之间的广泛联系，房地产部门的压力可能会蔓延到更广泛的经济，同时被金融体系放大。
可能的政策反应是什么？
损害控制：地方政府可能需要逐个项目调动资源，可能在国有企业和地方政府融资平台的帮助下，启动待定项目，向公众发出完成是首要任务的信号。 鼓励国有企业开发商开展并购活动，收购停滞项目。
在短期内控制系统性风险：政策制定者可能需要发出明确而强烈的信号，表明他们愿意成为控制系统性风险的“最后救助者”。 合理的举措包括更有意义的需求激励、对优质开发人员的更明确保证，或者（不太可能）类似 TARP 的计划。
影响是深远的：
- 鉴于银行是公有的，中国的贷款不会“突然停止”。 但这现在代表了房地产投注者的资产负债表松弛，债务倾销将在需求方面超过银行。 中国的银行正在路上杀人。
- 随着美联储收紧，资本将逃离中国。 人民币贬值幅度更大。
- 作为结束美联储收紧政策的事件，一场具有中国特色的外部危机正在形成。 但首先，它将消除大宗商品，尤其是大宗商品和金属。
- 新兴市场股票和债务的不利因素是显而易见的。
任何与中国有联系的人都应该弯下腰，把头牢牢地放在两腿之间。
他还是《悉尼先驱晨报》、《时代》、美国广播公司和《商业观察家》的前黄金交易员和经济评论员。 他是合著者 2008年的大崩盘 罗斯加诺特是第二编辑 加纳特气候变化评论.
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