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澳大利亚储备银行表示,提高 1% 的现金利率可将房价降低 30%

房价的不确定性仍在继续,但一项举措肯定会产生影响——这不是好消息。

11 年多来,随着储备银行一次又一次地降息,澳大利亚人看到利率只向一个方向发展。

曾经存在的对利率可能上升过高并给家庭造成太大压力的担忧早已不复存在。

1968 年 6 月至 1989 年 6 月期间,平均标准可变利率从 5.38% 增加到 17%。

这种对身高的固有恐惧 利率 在整个世代的大部分抵押贷款持有人中,他们感受到了 按揭付款 它消耗了越来越多的家庭预算。

在接下来的 33 年里,情况发生了不可估量的变化。 随着时间的推移, 对利率上升的焦虑 它慢慢地蒸发,直到它几乎完全消散。

回顾事情的发展过程,很容易理解为什么。 在 1990 年 1 月至 2020 年 11 月期间,澳大利亚储备银行 51 次降息,将流动性比率从 17.5% 提高到仅 0.1%。

虽然在此期间费率可能会上涨,但自 2010 年 11 月以来, 澳大利亚储备银行没有加息 哪怕只有一次。

可以说,这为那些在利率持续上行压力时代定义抵押贷款持有人心理的人创造了截然相反的条件。

在这样一个世界里,有些抵押贷款持有人已经过了贷款期限,却从未看到利率上升。 澳大利亚储备银行坚称价格要到 2024 年才会上涨 直到最近,这种心态才有意义。

然而,就像在 1960 年代后期不得不适应利率上升的家庭一样,如果利率期货市场是正确的,那么这一重大转变可能会再次出现在我们身上。

游戏变了吗?

去年年中,路透社对 15 位经济学家的调查得出结论,澳大利亚储备银行最早要到 2023 年年中才会加息。

从那以后,对加息的预期完全改变了。

期货市场目前正在定价从 7 月开始的价格上涨,到年底将定价四次价格上涨。

从长期来看,市场预计到 2023 年底流动性比率将在 2.5% 左右。

虽然这就是市场目前所看到的事情的发展方式,但事情远非摇摇欲坠。 市场完全有可能远非正常,就像去年年中预计未来数年价格会缓慢上涨一样。

对房价的影响

根据 澳洲联储研究论文现金利率每下降 1%,房价就会上涨 30%(三年内每年上涨 10%)。

自 2019 年 6 月澳大利亚储备银行开始降息以来,可以说这正是全国许多地方发生的情况,大流行的影响大大加速了这一趋势。

但如果加息 1% 可以使房价上涨 30%,那么像当前的市场利率一样,加息 1% 甚至 2.5% 对房价有何影响?

根据 Coolabah Capital 创始人 Christopher Joy 的分析,流动性比率首次上升 1% 的影响可能是房价的一个主要转折点。

即使增加 100 个基点(1%)也会对资产定价产生可怕的后果。 再加上由于融资成本正常化而导致银行的一些非周期上涨,这可能会迫使房价调整约 15% 至 25%。

乔伊写道 AFR。

Coolabah Capital 并不是唯一一家预计价格上涨会对房价产生重大影响的公司。 西太平洋银行预计,随着利率上升扰乱市场,2023 年将下降 14%,联邦银行和澳大利亚国民银行 (NAB) 将下跌 10%。

什么又旧又新

在近 12 年没有看到利率上升之后,预测抵押贷款持有人和更广泛的房地产市场将如何应对利率上升充其量是具有挑战性的。

自上次加息以来的几年里,利率将保持在低位的预期已经在许多借款人的心中根深蒂固,近年来,许多澳大利亚央行代表反复强调了这一观点,他们表示到 2024 年利率不会上升。

如果利率现在上升并可能相对较快上升,这可能会对借款人和十年来利率单向下降的房地产市场造成冲击。

利率上升并不是凭空发生的。 市场和经济内部存在溢出效应,最终可能使澳大利亚央行有理由暂停甚至逆转价格上涨。

例如,抵押贷款持有人在截至 2021 年 6 月的一年中提取了 930 亿美元的房地产股权。相比之下,2018-2019 财年的个人总收入为 9514 亿美元。

如果信心下降或房价下跌显着影响这种借贷,则可能导致经济增长显着放缓,甚至可能导致衰退。

作为一个受房价和住房主导的经济活动严重驱动的经济体,这可能会使澳洲联储暂停,因为它同时试图平衡通胀和高利率对经济的影响。

最终,决定性的因素可能来自国外,无论是来自全球市场的压力,要求 RBA 跟随美联储的步伐,还是全球经济可能放缓,促使 RBA 采取缓慢而稳定的方式来应对提高利率。

Tarek Brooker 是一名自由记者和社会评论员 | 推文嵌入

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